福田上梅林一块约2700平方的土地值多少钱？
以梅林地标大悦城购物中心前的草坪为例，土地面积7193.57平方米，成交总价5.58亿元。在距离大悦城草坪不远的祠堂村，有一块总面积2720.96平方米的土地，估价过亿元。然而，自旧城改造启动以来，围绕这块土地的纠纷就从未停止过。
2019年，上梅林祠堂村城市更新过程中，村民黄先生与股份公司因一块约2700平方米的“祖传”土地的补偿问题发生纠纷。黄先生坚称，这块土地是祖传的，自己一直在使用、管理，应该得到整修补偿。股份公司则认为，这块土地属于村集体所有，黄先生不仅在土地上肆意建造，还私自收取停车费，双方僵持不下。
律师建议，由于争议土地涉及历史问题，利害关系人可以向区城市更新局申请核实权属争议情况，并按相关程序处理后续问题。
事件：“祖传宝地”面临整治，赔偿问题引发争议
祠堂村区域位于深圳市福田中心区北环大道北侧、梅林路南侧、梅华路北侧、中康路东侧、梅村路西侧。目前，祠堂村整治已启动，整治面积约3.18万平方米，拆迁面积约3.18万平方米。
争议土地已纳入祠堂村城市更新范围
争议地块位于福田区第二人民医院后方广厦路与黄慈路交界处，总面积约2700平方米。黄先生是慈塘村当地村民，他称150年前他家从观澜迁到上梅林慈塘村，当时地块上建有10栋泥砖房，至今有5户人家居住于此。同时，黄先生向小南展示了深圳市档案局保存的一份土地契据，日期为上世纪50年代。
黄先生出示了一张上世纪五十年代的地契
1962年，一场强台风来袭，泥砖房被吹倒，黄先生和家人在祠堂村又建了一栋房子，剩下的泥砖房则改建成红砖房。“当时村子四周都是荒山野岭，只要你有钱建房，哪里都可以。”黄先生说。
五户人家搬走后，这片土地先是被用作菜地、猪圈；80年代，这里搭建了简易棚子，出租给打工者；90年代，这里成了热闹的夜市。2000年以后，承租人几经更换，但黄先生说，这片土地一直在他手里使用和管理。
2019年7月，祠堂村片区城市更新项目正式启动。黄先生称，祠堂村整治启动后，他们曾与股份公司就土地补偿方案进行过协商，但尚未达成一致。上梅林实业有限公司认为该地块属于村里统一征收土地，要求他们配合清理场地、搬迁。
这块地皮四周都是铁皮，一边是出租给驾校培训，另一边是用铁皮临时搭建的小房子。
小南看到，这块地被铁皮围起来，一边是出租的驾驶培训场，另一边是用铁皮临时搭建的小房子。黄先生夫妇去年8月才搬进来。“这块地是我们祖祖辈辈传下来的祖地，也是历史遗留问题，我们希望协商合理解决。”
股份公司：争议土地为统一征地预留地，不存在“继承”问题
1月13日，小南来到尚梅林实业有限公司了解情况。
接待人员称，该地块已纳入祠堂村城市更新项目范围，由于该地块涉及历史遗留问题，目前股份公司正在与涉事村民协商，也准备走法律途径，未来将把该地块建设成公寓式楼宇。
深圳市规划和自然资源局福田管理局的数据显示，该地块为统一征地预留地
工作人员拿出一份来自深圳市规划和自然资源局福田管理局的文件。肖楠看到，争议土地为统一征收预留地，总面积2720.96平方米，日期为1995年4月8日。“根据相关法律法规，该地块属于上梅林实业有限公司统一征收预留地。”工作人员称，土地只有两种类型：国有和集体，不存在“继承”一说。黄先生拒绝配合清理场地、强占场地的行为，都是违法的。
该工作人员还称，黄先生在村里还有一处房产，是瓦泥房倒塌后的安置房，“他的部分已经得到补偿。”并指出，黄先生在争议土地上肆意兴建，并私自设立停车场，收费20元/车/天。
黄先生搭建的铁皮屋外，有一棵古榕树，树干粗壮，枝叶繁茂。工作人员认为，根据《深圳经济特区绿化条例》，古树名木控制保护区内禁止搭建临时建筑，黄先生在古树下搭建铁皮屋的行为违反了规定。
争议土地上的古树
但黄先生对这种说法提出质疑。他认为，上世纪六十年代，村里土地没有完善的法律规定，“只要有钱，随便选一块地盖房子都可以。”当时用的是政府拨的救济款，不是安置款。因此，他认为，争议土地与其他已经补偿的建筑没有关联。这棵古榕树也是他爷爷亲手种的，现在已经用泥砖砌成了围栏。
目前，双方尚未达成共识。
律师意见：可以向区城市更新局申请核实权属纠纷
“在深圳，城市更新的拆迁重建过程，基本都涉及到历史土地使用问题。”深圳知名城市更新专家、北京京师（深圳）律师事务所合伙人、企业投融资部主任张兴斌律师说，一个原因是时间较长，很多村民远渡重洋，移居海外，联系有时中断；另一个原因是，我国直到1987年1月1日才实施《土地管理法》，城市更新过程中涉及的土地权属纠纷往往埋藏在这之前，因此解决难度相对较大。
“尽管如此，并不代表没有相关法律、政策可循。”张兴斌说，对未办理批准手续，擅自占用宅基地建房的，将按照1982年《村庄和集镇房屋建设用地管理条例》和1987年《土地管理法》处理。
1.1982年《村镇宅基地管理条例》施行前农民集体成员用于建房的宅基地，如其范围自《村镇宅基地管理条例》施行后未扩大的，无论其是否超过此后地方法规规定的面积标准，一律按照实际使用面积确认产权，登记造册。
2.1982年《村庄和城镇住宅建设用地管理条例》实施至1987年《土地管理法》实施期间，农民集体成员占用宅基地建设住宅，超过当地法规规定的面积标准的，应当对超过标准的面积按照国家和地方有关规定予以登记确认。
3.1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，符合规划但超过当地面积标准的，在办理有关土地使用手续后，应当依法登记确认标准面积，并在登记簿和产权证书备注栏中注明超出部分。
此外，《深圳市拆迁重建城市更新单位土地信息核实及历史土地处置规定》也规定，城市更新单元规划批准后，开展土地信息核实和历史土地处置前，城市更新单元拆迁范围内土地及建筑物相关权利人可以向区城市更新职能部门申请出具产权确认处理意见。
“虽然这块土地上的房子多年以来已不复存在，但1982年以前发生过事，这块土地也确实由村民管理和出租，也断断续续地出现过土地上的房屋和临建，这涉及到历史问题。”张兴斌说，深圳对处理历史问题有专门的调整方案，并不是一刀切的做法。
他最后建议本案利害关系人可向区城市更新局申请核实权属争议情况，并按相关程序处理后续问题。
